99.4%2025년 수도권 공급물량의 임차·선임차 비중(2024년 99.7%)
5% 미만수도권 데이터센터 공실률
88%글로벌 클라우드 사업자와 국내 대형 IT 기업의 임차수요 비중
칸(KHARN)은 CBRE코리아가 7월 12일 낸 「한국 데이터센터 투자 — 공급 제약이 만드는 희소성 프리미엄과 Exit 가능성 진단」 보고서를 전했다. 보고서는 국내 시장을 수요·공급·자본이 동시에 재편되는 구조적 전환기로 보고, 「수요는 구조적으로 증가하나 공급은 전력 제약으로 막혔다」고 평가했다.
공급과 동시에 임대된다
- 수도권 공급물량의 임차·선임차 비중은 2024년 99.7%, 2025년 99.4%로 사실상 공급과 동시에 전량 흡수됐다
- 아직 준공되지 않은 2027년과 2028년 예정 물량도 각각 16%, 23.5%가 이미 선임차됐다. 공급 부족을 예상한 수요자들이 준공 전부터 상면을 선점하기 시작한 것이다
- 임차수요에서 글로벌 클라우드 사업자가 약 170MW로 54%, 국내 대형 IT 기업이 110MW로 34%이고, 둘을 합치면 88%다
- 2026년 흡수율이 55.5%로 낮아 보이는 것은 공실이 늘어서가 아니라 공사 중인 자산이 임차 협상 단계에 있기 때문이라고 보고서는 설명했다
공급은 어디서 어떻게 늘어나나
- 2021년 이후 하이퍼스케일급 공급은 연평균 약 20% 늘었고, 수도권 총 공급량은 2028년 1,450MW를 넘을 전망이다
- 권역별로는 성남·용인·안양·안산이 속한 남부권이 557MW로 기존 중심지인 서울 중부권 417MW를 넘어서고, 인천·부천·김포 같은 서부권도 262MW 규모의 클러스터로 자랄 것으로 봤다
- 국내 상업용 데이터센터 시장은 통신사 자체 수요가 중심인 1단계, 글로벌 클라우드 사업자가 들어온 2단계를 지나 자산운용사와 글로벌 전문 사업자가 공급을 이끄는 3단계에 들어섰다고 분석했다
2029년 이후 「공급절벽」
2028년까지 예정된 공급은 대부분 전력과 인허가를 이미 확보했거나 개발이 진행 중인 사업이다. CBRE는 문제를 그 이후로 본다. 새 변전소와 송전망이 계획대로 늘어도 데이터센터 개발기간이 통상 3~5년이라 새 계통 전력이 실제 공급으로 이어지는 시점은 2030년 이후일 가능성이 높고, 그래서 2029년 이후 신규 공급이 급격히 둔화하는 「공급절벽」이 나타날 수 있다는 분석이다. 입지 기준도 행정구역이나 부지 가격에서 전력 가용성으로 옮겨 가고 있고, 서울과 가까운 곳보다 수전 용량을 확실히 얻을 수 있는 수도권 외곽이나 비수도권 거점이 더 높은 경쟁력을 갖는다고 했다.
전력만 있다고 끝이 아니다
보고서는 전력을 확보했다고 모든 데이터센터가 프리미엄 자산이 되는 것은 아니라고 경고한다. 랙당 전력밀도 증가, 액체냉각 전환, 슬래브(바닥) 하중 강화 같은 AI 인프라 요구 조건을 받아들이지 못하면 준공 후 5~10년 만에 시장 경쟁력을 잃을 수 있다는 것이다.
→ 부지를 볼 때 「전력이 닿는가」와 함께 「AI 요건을 맞추는 건물인가(전력 밀도·냉각·바닥 하중)」를 같이 본다. 전력이 들어와도 건물이 맞지 않으면 가치가 줄 수 있다는 뜻이다.
확인해야 할 것
- 후보지가 2028년 이전 공급 물량에 속하는지, 이후 신규 물량인지
- 접속할 변전소와 계통 단계, 그리고 앵커 임차인의 유무
- 건물의 랙당 전력 밀도 수용 범위, 냉각 방식(공냉·액체냉각), 바닥 하중, 층고
- 지방 후보지의 전력 가용성(수도권 밖은 제도가 다르다는 점은 이 글에서 확인하지 않았다)
확인된 사실
- CBRE코리아 보고서는 7월 12일 발간됐고, 위 숫자는 칸 보도를 원문으로 확인한 것이다
- 「공급절벽」은 CBRE의 분석 표현이며 확정된 전망이 아니다
- 이 글은 임대료와 가격에 관한 내용을 다루지 않는다
이 주제로 검토 중이시라면
- 규모 (MW)
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출처
- 칸(KHARN)2026.07수도권 데이터센터 전력승인률 ‘1.9%’ 불과 ↗CBRE코리아 7월 12일 보고서 인용 · 수도권 1차 기술검토 신청 522건·3만 3,592MW 중 공급불가 279건·1만 8,050MW · 본심사 24건 · 최종 승인 10건·1,010MW(건수 1.9%·용량 3%) · 임차·선임차 비중 2024년 99.7%, 2025년 99.4% · 공실률 5% 미만 · 2028년 이후 「공급절벽」 우려 · 전력만 확보해도 AI 요건을 못 맞추면 5~10년 만에 경쟁력 상실 가능